Bucureştiul are cele mai mari malluri din ţară, cele mai inalte clădiri de birouri, hoteluri de lux şi parcuri celebre precum Herastrau sau Cismigiu. Iaşiul va avea insă de anul viitor cate un pic din toate acestea, dar intr-un singur loc, in centrul oraşului, in cel mai mare proiect imobiliar dezvoltat in afara Capitalei.

In ultimii zece ani pe piaţa imobiliară locală au fost ridicate peste 50 de centre comerciale, cateva sute de clădiri de birouri şi hoteluri in toate oraşele mari, dar primul proiect integrat de transformare radicală a unei zone centrale de mari dimensiuni va fi definitivat anul viitor, in cadrul complexului Palas din Iaşi.

Omul de afaceri Iulian Dascălu, cunoscut drept "regele mallurilor", datorită celor patru proiecte Iulius Mall pe care le deţine in portofoliu, a mizat toţi banii stranşi din inchirierea centrelor comerciale din Iaşi, Timişoara, Cluj şi Suceava intr-un proiect de 260 de milioane de euro care cuprinde un mall, dar şi trei clădiri de birouri, două hoteluri şi un bloc cu apartamente.

Toate construcţiile noi, aflate in diverse stadii de finalizare, sunt legate de Palatul Culturii, un simbol al oraşului Iaşi, printr-un parc de 50.000 de metri pătraţi, cu patinoar, carusel de joacă, grădină de vară şi un lac artificial cu foişor pentru ceremonii.

Alături de clădirile de birouri, denumite United Business Center, in care mai multe bănci sau firme IT au preluat deja spaţii şi au inceput activitatea, parcul este de mai multe luni intr-un stadiu avansat de realizare, modele de inspiraţie fiind grădinile palatelor Versailles, de langă Paris, şi Schönbrunn din Viena.

In condiţiile in care acest gen de investiţie nu generează lichidităţi direct, o parte dintre dezvoltatorii imobiliari locali lasă intr-un plan secund amenajarea peisagistică.

Dascălu a alocat 2,5 milioane de euro pentru parc şi a adus 120 de tiruri cu plante din Italia pentru ca in aprilie, cand va fi deschis mallul, copăceii să fie bine prinşi in pămant, iarba verde, iar aleile finisate atent. Zona de restaurante şi cafenele a mallului va avea acces direct către parc, o parte din mese urmand a fi amplasate afară, iar sub toate aceste construcţii se află una dintre cele mai mari parcări acoperite din Romania, cu 2.500 de locuri, distribuite pe cinci etaje subterane.

In ciuda crizei

Cum s-a suprapus un asemenea proiect peste cea mai grea perioadă a pieţei imobiliare locale? "Este un proiect startat inainte de criză şi remodelat in timpul ei. Dacă nu era criză, reuşeam să obţinem contracte mai bune. Cu toate acestea, dacă retailerilor le va merge bine, ne va merge şi nouă deoarece avem chirii procentuale. Pe de altă parte, la costurile de construire nu am avut reduceri spectaculoase de preţ, dar nu am avut nici creşteri la ciment, fier sau piatră", explică Dascălu. El aşteaptă venituri anuale de circa 10 milioane de euro din inchirierea spaţiilor centrului comercial şi a clădirilor de birouri, in timp ce mallurile Iulius ii aduc incasări anuale cumulate de peste 40 de milioane de euro.

Ieşeanul a venit cu fonduri proprii de peste 60 mil. euro in acest proiect, a mai atras peste 120 mil. euro incă din 2008 de la UniCredit, dar şi alte finanţări mai mici pentru proiecte punctuale. O altă sursă de venit provine din vanzarea unui hotel de 160 de camere din cadrul proiectului către un grup de oameni de afaceri ciprioţi, tran­zacţie care ar putea depăşi 15 mil. euro.

In schimb, Dascălu nu se grăbeşte să vandă cele 40 de apartamente rămase in cadrul blocului cu 70 de unităţi, pentru care aşteaptă "vremuri mai bune". De altfel, aceasta este cea mai importantă modificare adusă de criză proiectului din Iaşi, care trebuia iniţial să cuprindă 800 de apartamente. Blocarea segmentului rezidenţial a insemnat "tăierea" a 700 de locuinţe de pe hartie.

De ce nu şi in Bucureşti?

Unde in Bucureşti ar putea fi realizat un proiect asemănător şi de ce nu au fost realizate pană in prezent astfel de dezvoltări?

"De ce nu am văzut şi alte dezvoltări similare? In principal din cauza faptului că nu oricine poate incepe o astfel de investiţie. Ea este complicată atat prin valoarea ei, care solicită un dezvoltator cu experienţă şi parteneriate solide cu finanţatorii, cat şi prin adaptabilitatea la evoluţia pieţei. Un astfel de concept durează caţiva ani şi poate suferi modificări din mers, fiind expus schim­bărilor de piaţă succesive ce intervin in mod natural", apreciază Raluca Laudoniu, head of Building Surveying Services in cadrul firmei de consultanţă imo­biliară Colliers International.

Cel mai mare proiect mixt din Bucureşti este ansamblul Băneasa, unde se află cel mai mare parc comercial din ţară, cateva sute de apartamente şi două clădiri de birouri. Aceste construcţii sunt insă realizate pe suprafeţe foarte largi de teren, de-a lungul şoselei Bucureşti-Ploieşti, fără a fi compacte, astfel că accesul pietonal de la birouri la centrul comercial, spre exem­plu, este greu de realizat. Proiectul lui Gabriel Popoviciu se desfăşoară pe un teren de 20 de ori mai mare decat cel din Iaşi, dar nu a fost incă definitivat, iar ritmul de dezvoltare a zonelor de biro­uri şi rezidenţial a fost incetinit puternic.

Pe de altă parte, companiile TriGranit din Ungaria şi Plaza Centers din Israel s-au asociat in urmă cu mai mulţi ani cu autorităţile locale pentru dezvoltarea unor proiecte mixte de-a lungul Bulevardului Unirii, respectiv in zona Eroilor, investiţii care au fost ingheţate total de criză, dar şi de neinţelegerile privind obţinerea terenurilor şi autorizaţiilor necesare construcţiei. In aceste condiţii, Esplanada şi Damboviţa Center, proiecte estimate fiecare la circa un miliard de euro, de patru ori mai scumpe decat Palas Iaşi, vor continua să rămană la stadiul de planşete colorate pentru mulţi ani, iar terenurile din centrul Capitalei de peste zece hectare fiecare işi vor păstra aspectul cenuşiu şi inutilitatea.

"Nu există in acest moment nicio similitudine cu orice proiect actual din Bucureşti. Bucureştiul ar suporta un astfel de centru şi poate cel mai potrivit loc ar fi cel al proiectului Esplanada de pe Bulevardul Unirii, dacă acesta s-ar realiza. Pentru un astfel de mix este nevoie insă de un teren relativ central, de un pol cultural tradiţional, care ar putea fi Unirii şi centrul vechi, suficient de mare incat să permită prezenţa unui mall, a unui retail parc, a unei zone de entertainment, a unui hotel şi a unor clădiri de birouri", spune consultantul Colliers.

Al cincilea mall din Iaşi

Proiectul Palas, dar şi experienţele precedente cu mallurile dezvoltate de Iulian Dascălu, au convins retaileri precum Auchan, H&M şi C&A să semneze pentru spaţii, iar spaniolii de la Inditex vor deschide de asemenea magazine in mall, deşi sunt deja prezenţi şi in Iulius Mall Iaşi, dă asigurări Dascălu.

La inceputul lunii noiembrie, cu şase luni inaintea deschiderii, gradul de ocupare al mallului este de circa 80% şi, in ciuda faptului că in Iaşi mai există patru centre comerciale, Dascălu consideră că 98% din spaţiile proiectului Palas vor fi ocupate in ziua deschiderii.

"Partea comercială a proiectului totalizează o suprafaţă inchiriabilă de 54.300 de metri pătraţi. Amplasamentul, conceptul, suprafaţa inchiriabilă, precum şi retailerii anunţaţi conferă proiectului un caracter dominant pe piaţa locală, astfel incat Palas este de aşteptat să devină principala destinaţie de cumpără­turi din zona Iaşiului. Deschiderea Palas va avea un impact puternic pe piaţa locală, urmand să determine schimbări de concept, mix de domenii şi chiriaşi pentru celelalte centre comerciale existente sau planificate", consideră Cristina Dumitrache, directorul departamentului de centre comerciale din cadrul firmei de consultanţă Cushman & Wakefield